Se stai pensando di acquistare una casa a Torino o Moncalieri o in un qualsiasi altro comune di Italia e hai bisogno di un notaio affidabile, se desideri ottenere un mutuo per finanziare l’acquisto della tua casa o semplicemente vuoi conoscere tutti gli aspetti contrattuali e fiscali legati al contratto di mutuo, sei nel posto giusto. In questa pagina ti forniremo informazioni complete sul contratto di mutuo, discuteremo le differenze tra tasso fisso e tasso variabile, e le tappe da seguire per l’erogazione del mutuo.
Mutuo a Torino e Moncalieri
Contratto di mutuo con lo studio notarile Filippone: tutto quello che devi sapere
Il contratto di mutuo è uno degli strumenti finanziari più comuni utilizzati per l’acquisto di una casa. È importante conoscere i dettagli e le implicazioni di questo tipo di contratto prima di impegnarsi in un mutuo. Innanzitutto, è necessario capire le differenze tra un tasso fisso e un tasso variabile. Un tasso fisso garantisce un pagamento costante per tutta la durata del mutuo, mentre un tasso variabile può fluttuare in base alle condizioni di mercato. È fondamentale valutare attentamente quale opzione convenga di più in base alle proprie esigenze finanziarie a lungo termine.
Inoltre, è importante comprendere il processo di erogazione del mutuo e le tappe da seguire per ottenere le detrazioni fiscali previste dalla legge. Infine, l’ipoteca sulla casa è un elemento cruciale nel contratto di mutuo, poiché garantisce alla banca la possibilità di recuperare i propri soldi in caso di mancato pagamento. Assicurarsi di avere una chiara comprensione del contratto di mutuo e delle sue implicazioni è essenziale per prendere decisioni finanziarie informate.
Nel contratto di mutuo una parte consegna una somma di denaro all’altra allo scopo di vedersi restituire questa somma di denaro insieme agli interessi.
Gli interessi si calcolano sul debito residuo, il primo mese sull’intero capitale, il secondo sul capitale residuo, dedotta una piccola quota di ammortamento e così via, in modo tale che per la prima metà della durata del mutuo le rate siano rappresentate per lo più da interessi, nella seconda metà, essendosi man mano ridotto il debito residuo, prevalgono le quote di ammortamento; il tutto in modo tale da garantire, a parità di tassi, una mensilità pressochè costante.
Tale ammortamento “alla francese” permette di chiedere a prestito una somma più alta di quella che si potrebbe chiedere se la prima rata fosse più alta dell’ultima.
La banca, se il mutuo è bancario, eroga la somma a precise condizioni: richiede che la rata non sia superiore ad una certa percentuale del reddito effettivo (circa 1/3) e che la somma che viene finanziata non superi, normalmente, il 75-80% (in qualche caso anche il 100%) del valore del bene che si vuole comprare (la capacità di risparmiare è ritenuta un indice molto importante per la banca per valutare l’affidabilità del proprio debitore).
Il mutuo ipotecario è normalmente stipulato a tasso fisso o a tasso variabile.
Mutuo con tasso fisso o tasso variabile? Quale opzione conviene di più?
Il mutuo a tasso fisso comporta normalmente un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile: questo perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando di due punti percentuali il tasso corrente.
In termini economici è difficile dire a priori cosa convenga, se un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile, non essendo facile prevedere l’andamento dei tassi (Euribor) per i successivi 10/20 anni.
La scelta dipende dalla filosofia del cliente o dal tipo di reddito, fisso o varialbile, e della prospettiva di aumento del reddito. Se una persona ha fatto un mutuo ai limiti delle proprie capacità economiche e teme che la rata possa aumentare, è più tranquillizzante un mutuo a tasso fisso, anche se permette di chiedere un prestito leggermente minore (calcolando i maggiori interessi) rispetto alla somma che si otterrebbe con un mutuo a tasso variabile.
Viceversa, una persona meno preoccupata della variabilità del tasso e meno pessimista sul futuro, opterà per un mutuo a tasso variabile.
Infatti un mutuo a tasso variabile corrisponde all’andamento dell’economia; se i tassi aumentano, aumenta l’inflazione e, normalmente, anche le retribuzioni, sia da lavoro dipendente, sia da lavoro autonomo. Inoltre per i giovani è ragionevole aspettarsi un aumento della redditività.
L’erogazione del mutuo
La banca normalmente eroga la somma al momento del rogito; in alcuni rari casi dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca.
Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice, la quale è così tutelata.
Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione del denaro per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 10 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di trascrizioni pregiudizievoli).
In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile (che non è un pagamento ma una “promessa di pagamento”): ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono trattenute dalla Banca, che non si assume alcun rischio in ordine all’operazione e li verserà al venditore solo se non si verificheranno fatti negativi in ordine al perfezionamento del mutuo
(quali a mero titolo esemplificativo: fallimento, trascrizioni pregiudizievoli, sequestri, decessi ecc. ecc) per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.
Qualora, il venditore non sia d’accordo su tale forma di dilazione, occorre chiedere preventivamente alla Banca il prefinanziamento del mutuo,
Quando la somma viene erogata immediatamente ed è il caso normale, perché il mutuo si perfeziona solo con la consegna della somma mutuata, occorre fare una distinzione.
In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata; in altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre-finanziamento): il cliente paga solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane uguale.
Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.
Ricapitolando:
• erogazione immediata direttamente a titolo di mutuo: le rate scadranno ogni mese in corrispondenza del giorno in cui si è fatto l’atto notarile;
• pre-finanziamento: le rate scadranno ad ogni primo del mese partendo dal mese successivo a quello della stipula.
La banca normalmente eroga la somma al momento del rogito; in alcuni rari casi dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca.
Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice, la quale è così tutelata.
Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione del denaro per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 10 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di trascrizioni pregiudizievoli).
In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile (che non è un pagamento ma una “promessa di pagamento”): ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono trattenute dalla Banca, che non si assume alcun rischio in ordine all’operazione e li verserà al venditore solo se non si verificheranno fatti negativi in ordine al perfezionamento del mutuo
(quali a mero titolo esemplificativo: fallimento, trascrizioni pregiudizievoli, sequestri, decessi ecc. ecc) per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.
Qualora, il venditore non sia d’accordo su tale forma di dilazione, occorre chiedere preventivamente alla Banca il prefinanziamento del mutuo,
Quando la somma viene erogata immediatamente ed è il caso normale, perché il mutuo si perfeziona solo con la consegna della somma mutuata, occorre fare una distinzione.
In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata; in altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre-finanziamento): il cliente paga solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane uguale.
Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.
Ricapitolando:
• erogazione immediata direttamente a titolo di mutuo: le rate scadranno ogni mese in corrispondenza del giorno in cui si è fatto l’atto notarile;
• pre-finanziamento: le rate scadranno ad ogni primo del mese partendo dal mese successivo a quello della stipula.
La detrazione di spese ed interessi
E’ importante sapere che gli interessi, l’imposta sostitutiva 0,25% e la parcella notarile sono detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998, a condizione che si tratti di prima casa e per un ammontare massimo di circa 4.000 Euro. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.
L’accollo del mutuo
E’ possibile accollare il mutuo, come è normalmente previsto dal contratto di mutuo, a meno che sia espressamente vietato o soggetto alla previa autorizzazione della Banca, ovvero vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario, anche se ciò normalmente non avviene.
La cancellazione dell’ipoteca
Nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni. Quindi la cancellazione dell’ipoteca una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa o rinnovare il mutuo.
Le spese accessorie dei finanziamenti
Infine, le spese accessorie, nei finanziamenti, sono talvolta significative: è bene informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.
Tariffe notarili
A titolo esemplificativo, il costo di un mutuo, escluse le imposte (solo per i mutui concessi da finanziarie o privati) ed IVA, e commisurato al valore dell’ipoteca, è il seguente:
Ipoteca fino a Euro
- € 55.800,00
- € 74.400,00
- € 93.000,00
- € 139.500,00
- € 186.000,00
- € 232.400,00
- € 280.000,00
Totale per contestualità(risultante come da N.B. in calce)
- € 850,00
- € 899,00
- € 962,00
- € 1.087,00
- € 1.170,00
- € 1.385,00
- € 1.510,00
Approfondimenti sul mutuo:
Documentazione per il mutuo
Documentazione da presentare per il mutuoParte mutuariaSe società: Carta d’identità del legale rappresentante – atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura…) – statuto/patti sociali – visura camerale; Eventuale procura in originale (o copia...
L’assicurazione sui rischi legati al finanziamento
L’ASSICURAZIONE SUI RISCHI LEGATI AL FINANZIAMENTOAlcune statistiche: solo otto casi su mille sono inadempienti al mutuo. Di questi, quattro sono dovuti a ragioni di salute o morte, quattro a ragioni di carattere personale quali divorzio o separazione di coppie di...
