Mutuo

Nel contratto di mutuo una parte consegna una somma di denaro all’altra allo scopo di vedersi restituire questa somma di denaro insieme agli interessi. Gli interessi si calcolano sul debito residuo, il primo mese sull’intero capitale, il secondo sul capitale residuo, dedotta una piccola quota di ammortamento e così via, in modo tale che per la prima metà della durata del mutuo le rate siano rappresentate per lo più da interessi, nella seconda metà, essendosi man mano ridotto il debito residuo, prevalgono le quote di ammortamento; il tutto in modo tale da garantire, a parità di tassi, una mensilità pressochè costante. Tale ammortamento “alla francese” permette di chiedere a prestito una somma più alta di quella che si potrebbe chiedere se la prima rata fosse più alta dell’ultima. La banca, se il mutuo è bancario, eroga la somma a precise condizioni: richiede che la rata non sia superiore ad una certa percentuale del reddito effettivo (circa 1/3) e che la somma che viene finanziata non superi, normalmente, il 75-80% (in qualche caso anche il 100%) del valore del bene che si vuole comprare (la capacità di risparmiare è ritenuta un indice molto importante per la banca per valutare l’affidabilità del proprio debitore). Il mutuo ipotecario è normalmente stipulato a tasso fisso o a tasso variabile.

Il mutuo a tasso fisso comporta normalmente un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile: questo perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando di due punti percentuali il tasso corrente. In termini economici è difficile dire a priori cosa convenga, se un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile, non essendo facile prevedere l’andamento dei tassi (Euribor) per i successivi 10/20 anni. La scelta dipende dalla filosofia del cliente o dal tipo di reddito, fisso o varialbile, e della prospettiva di aumento del reddito. Se una persona ha fatto un mutuo ai limiti delle proprie capacità economiche e teme che la rata possa aumentare, è più tranquillizzante un mutuo a tasso fisso, anche se permette di chiedere un prestito leggermente minore (calcolando i maggiori interessi) rispetto alla somma che si otterrebbe con un mutuo a tasso variabile. Viceversa, una persona meno preoccupata della variabilità del tasso e meno pessimista sul futuro, opterà per un mutuo a tasso variabile. Infatti un mutuo a tasso variabile corrisponde all’andamento dell’economia; se i tassi aumentano, aumenta l’inflazione e, normalmente, anche le retribuzioni, sia da lavoro dipendente, sia da lavoro autonomo. Inoltre per i giovani è ragionevole aspettarsi un aumento della redditività.

La banca normalmente eroga la somma al momento del rogito; in alcuni rari casi dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca. Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice, la quale è così tutelata. Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione del denaro per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 10 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di trascrizioni pregiudizievoli). In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile (che non è un pagamento ma una “promessa di pagamento”): ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono trattenute dalla Banca, che non si assume alcun rischio in ordine all’operazione e li verserà al venditore solo se non si verificheranno fatti negativi in ordine al perfezionamento del mutuo (quali a mero titolo esemplificativo: fallimento, trascrizioni pregiudizievoli, sequestri, decessi ecc. ecc) per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore. Qualora, il venditore non sia d’accordo su tale forma di dilazione, occorre chiedere preventivamente alla Banca il prefinanziamento del mutuo, Quando la somma viene erogata immediatamente ed è il caso normale, perché il mutuo si perfeziona solo con la consegna della somma mutuata, occorre fare una distinzione. In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata; in altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre-finanziamento): il cliente paga solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane uguale. Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo. Ricapitolando: • erogazione immediata direttamente a titolo di mutuo: le rate scadranno ogni mese in corrispondenza del giorno in cui si è fatto l’atto notarile; • pre-finanziamento: le rate scadranno ad ogni primo del mese partendo dal mese successivo a quello della stipula.

Alcune statistiche: solo otto casi su mille sono inadempienti al mutuo. Di questi, quattro sono dovuti a ragioni di salute o morte, quattro a ragioni di carattere personale quali divorzio o separazione di coppie di fatto. E’ bene avere chiaro che esistono prodotti assicurativi che evitano il rischio di rientrare nei quattro casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia. Questi prodotti, per persone che hanno tra i trenta e i quarant’anni, non dovrebbero eccedere annualmente una somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no. È consigliabile tale polizza, per evitare che figli minori d’età o genitori avanti con gli anni si trovino a dover far fronte ad un pagamento inatteso. Per le coppie di fatto che non intendano entro breve tempo sposarsi, è consigliabile una preventiva consulenza in materia successoria. L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso, il che vuol dire che tale somma è soltanto la garanzia, non la somma che si deve complessivamente pagare.

E’ importante sapere che gli interessi, l’imposta sostitutiva 0,25% e la parcella notarile sono detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998, a condizione che si tratti di prima casa e per un ammontare massimo di circa 4.000 Euro. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.

E’ possibile accollare il mutuo, come è normalmente previsto dal contratto di mutuo, a meno che sia espressamente vietato o soggetto alla previa autorizzazione della Banca, ovvero vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario, anche se ciò normalmente non avviene.

Nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni. Quindi la cancellazione dell’ipoteca una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa o rinnovare il mutuo.

Infine, le spese accessorie, nei finanziamenti, sono talvolta significative: è bene informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.

Se società:

Carta d’identità del legale rappresentante – atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura…) – statuto/patti sociali – visura camerale;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore;
Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate); certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene.

Se persona fisica:

Carta d’identità e codice fiscale;
Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero; se persona coniugata: estratto di matrimonio; se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza di separazione; se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore;
Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate); certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene.
Un’ulteriore documentazione relativa alle problematiche connesse alla pratica potrà essere richiesta in sede di primo colloquio dal personale di studio.

A titolo esemplificativo, il costo di un mutuo, escluse le imposte (solo per i mutui concessi da finanziarie o privati) ed IVA, e commisurato al valore dell’ipoteca, è il seguente: