Contratto

Con la sottoscrizione del Contratto Preliminare, anche detto Compromesso, si stabiliscono tutte le condizioni del futuro atto di acquisto e si versa una somma, in genere a titolo di caparra, che normalmente viene versata al venditore.
É il momento più delicato dell’intera trattativa, che dà luogo al maggior numero di contenziosi ed è consigliabile che l’acquirente sia in quel momento già assistito dal proprio Notaio di fiducia che stipulerà poi l’atto: infatti al momento della sottoscrizione del compromesso si dovrà già aver certezza delle condizioni dell’immobile, sia dal punto di vista ipotecario, catastale ed urbanistico, della regolarità dei titoli di acquisto e della continuità delle trascrizioni precedenti.

Appare inutile e dannoso versare delle somme, che poi sarà oneroso e difficile ottenere in restituzione, qualora l’immobile non abbia le caratteristiche, offerte e/o richieste dall’acquirente, in assenza di adeguate garanzie (v. preliminare trascritto).

É inoltre necessario prevedere, qualora il promissario acquirente condizioni l’acquisto all’ottenimento di un mutuo bancario, determinate clausole sospensive o risolutive del contratto, determinando eventuali penali, per evitare che a causa del mancato ottenimento del mutuo l’acquirente perda la caparra / acconti versati.

Inoltre occorre sempre considerare che le somme versate sono affidate alla buona fede dell’altro contraente, che conserva la proprietà dell’immobile fino all’atto notarile, ed è obbligato soltanto da una scrittura privata, che in caso di inadempienza occorrerà far valere in sede legale, con i relativi tempi e costi. Anche in caso di sottoscrizione di un compromesso preliminare non autenticato è importante che tale scrittura sia stata stilata con tutte le caratteristiche e menzioni necessarie per l’atto di vendita, senza le quali sarà molto difficile farla valere in giudizio in caso di esecuzione in forma specifica.

La proposta unilaterale di acquisto, qualora sottoscritta per accettazione dal venditore, costituisce, a tutti gli effetti, un contratto preliminare o compromesso.

Nel caso l’acquirente non intenda correre l’alea del compromesso per scrittura privata, e intenda realmente vincolare il venditore, cautelandosi per le somme versate prima dell’atto definitivo di acquisto, occorrerà stipulare un atto preliminare notarile, che verrà trascritto presso i Registri Immobiliari e varrà come prenotazione della vendita, vincolando il venditore, impedendo che il medesimo possa vendere ad altri lo stesso immobile od eventualmente ipotecarlo.
Gli effetti prenotativi e di garanzia del preliminare trascritto hanno durata fino ad un anno dopo la scadenza fissata per l’atto di vendita e comunque non oltre tre anni dalla data di trascrizione del compromesso.
La relativa imposta di registro, commisurata allo 0,5% della caparra o al 3% dell’acconto prezzo, verrà rimborsata nell’atto definitivo di vendita.

Il costo di un atto notarile preliminare di vendita, imposte, bolli, Cassa Nazionale Notariato è commisurato al prezzo pattuito per la vendita e all’ammontare della caparra o degli acconti prezzo, per quanto concerne l’imposta di registro.
É consigliabile una preventiva sessione / consulenza con il Notaio o con i suoi collaboratori al fine di verificare preventivamente tutte le problematiche civilistiche e fiscali inerenti l’acquisto, quali la propria situazione personale e/o famigliare, le implicazioni matrimoniali e/o successorie, la compatibilità fiscale del proprio acquisto e la presunzione di reddito che ne deriva, le eventuali donazioni indirette o somministrazioni di denaro da parte di genitori o parenti; quanto sopra al fine di evitare futuri contenziosi civilistici, successori e fiscali.

In occasione di tale preventiva consulenza gratuita verrà rilasciato un preventivo analitico preciso in funzione delle caratteristiche dell’immobile e delle relative problematiche, che potrà anche essere inferiore al preventivo di massima, in ragione della maggiore o minore complessità della pratica.