Compravendita

L’agevolazione prevede la totale esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale per chi ha meno di 36 anni nell’anno 2023, scade il 31 dicembre 2023 ed è correlata ai seguenti requisiti:

– acquisto di prima casa non di lusso;

– non avere la proprietà piena di altre case di abitazione nel comune dove si intende acquistare;

– non aver già usufruito delle agevolazioni prima casa su altra casa di abitazione, di cui si conservi la proprietà, a meno che ci si impegni a venderla entro un anno;

– ISEE inferiore ad € 40.000,00.

E’ previsto inoltre per chi possiede tali requisiti un accesso agevolato al credito bancario, con garanzia CONSAP, mediante mutui a tasso agevolato ed esenti da imposte.

Il Notaio controlla le ipoteche e le trascrizioni pregiudizievoli fino al giorno precedente la stipula dell’atto. Può succedere, raramente, che tra la stipula dell’atto e la trascrizione della vendita, che normalmente avviene alcuni giorni dopo, un creditore del venditore possa ipotecare o sequestrare l’immobile venduto (ad esempio l’Agenzia delle Entrate) e pregiudicare il corretto trasferimento dell’immobile.

Per evitare questo grave, raro, ma possibile pregiudizio, è sufficiente che l’acquirente richieda di pagare il prezzo al Notaio, evitando di pagarlo direttamente al venditore; in questo caso il Notaio bonificherà al venditore l’intero ammontare o parte del prezzo solo dopo aver trascritto l’atto ed aver controllato che non si siano inseriti dei creditori del venditore. Tale procedura è prevista per legge e se la chiede anche solo l’acquirente, il venditore non può opporsi.

Nel deprecato caso che intervengano delle iscrizioni per debiti del venditore, il Notaio dovrà bonificare al venditore solo il residuo prezzo, dopo aver pagato i debiti. Se i debiti del venditore superano il prezzo di vendita, il Notaio restituirà le somme ricevute all’acquirente e si annullerà la vendita, salvo diverso accordo fra le parti.

Il notaio esiste negli ordinamenti di diritto civile allo scopo di fornire assistenza e consulenza alle parti nei contratti che hanno un maggiore impegno economico e una maggiore importanza sociale, come appunto è l’acquisto di una casa di abitazione e di dare certezza all’acquisto stesso, in modo che l’acquisto non possa essere contestato o aggredito da altri soggetti. Nel diritto anglosassone tale certezza può essere conseguita solo con una costosissima copertura assicurativa, in quanto il sistema giuridico, di per sè, non è strutturato per offrire tale certezza.

Il notaio pertanto ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli (con dovuti controlli presso l’Agenzia del Territorio) e di controllare che la proprietà sia censita regolarmente nel Catasto in modo che vi sia corrispondenza con l’effettiva proprietà e la rappresentazione grafica del bene comprato con possibilità di pagare le imposte senza nessun tipo di complicazione.

Il notaio deve in sede di stipula, non solo leggere ma spiegare in modo esauriente il contenuto degli atti e consigliare le parti in modo imparziale su aspetti legali connessi all’atto stipulato.
Il notaio risponde per l’inesatta identificazione delle parti o del bene compravenduto o per l’esistenza di vincoli o pesi che non siano stati espressamente dichiarati.

IMPORTANTE
E’ consigliabile una preventiva sessione / consulenza con il Notaio o con i suoi collaboratori al fine di verificare preventivamente tutte le problematiche civilistiche e fiscali inerenti l’acquisto, quali la propria situazione personale e/o famigliare, le implicazioni matrimoniali e/o successorie, la compatibilità fiscale del proprio acquisto e la presunzione di reddito che ne deriva, le eventuali donazioni indirette o somministrazioni di denaro da parte di genitori o parenti; quanto sopra al fine di evitare futuri contenziosi civilistici, successori e fiscali.
In occasione di tale preventiva consulenza gratuita verrà rilasciato un preventivo analitico preciso in funzione delle caratteristiche dell’immobile e delle relative problematiche, che potrà anche essere inferiore al preventivo di massima, in ragione della maggiore o minore complessità della pratica.

L’acquirente normalmente ha diritto di scegliere il proprio Notaio di fiducia dal momento che le relative spese ed onorari sono comunque a suo carico.

E’ consigliabile evitare che la scelta del Notaio sia imposta dal venditore e/o dall’agenzia immobiliare: oltre ad eventuali conflitti di interesse che possono insorgere con tali soggetti è necessario che l’acquirente abbia un rapporto diretto con il Notaio per una corretta pianificazione famigliare, per risolvere problematiche di ordine fiscale e per tutelare il proprio acquisto con adeguato supporto professionale;

per il venditore e l’agenzia è sufficiente controllare il corretto pagamento del prezzo di vendita e delle commissioni di agenzia; l’acquirente, invece, deve controllare la correttezza e la legittimità del proprio acquisto, l’inesistenza di ipoteche e pregiudizi, la conformità dell’immobile acquistato alle normative vigenti, anche urbanistiche, con possibilità di dover effettuare dei controlli, che a volte eccedono la competenza del solo Notaio, con l’intervento di professionisti abilitati, che normalmente collaborano con lo studio notarile.

ECCEZIONI
Nel caso di imprese costruttrici che vendono unità immobiliari costituite in condominio, è normale che il venditore dia incarico ad un Notaio di provvedere alla vendita frazionata di tutto l’immobile per ragioni di economicità e risparmio di tempo.

Analogamente può avvenire che tale incarico sia conferito anche dagli Enti Pubblici che provvedono a cedere frazionatamente immobili (Dismissione del Patrimonio Pubblico).
In entrambi i casi l’acquirente può comunque, qualora lo ritenga opportuno, conferire l’incarico ad un Notaio di sua fiducia e richiedere che la propria vendita sia stipulata dal proprio Notaio.

Con la sottoscrizione del Contratto Preliminare si stabiliscono tutte le condizioni del futuro atto di acquisto e si versa una somma, in genere a titolo di caparra, che normalmente viene versata al venditore.

É il momento più delicato dell’intera trattativa, che dà luogo al maggior numero di contenziosi ed è consigliabile che l’acquirente sia in quel momento già assistito dal proprio Notaio di fiducia che stipulerà poi l’atto: infatti al momento della sottoscrizione del preliminare si dovrà già aver certezza delle condizioni dell’immobile, sia dal punto di vista ipotecario, catastale ed urbanistico, della regolarità dei titoli di acquisto e della continuità delle trascrizioni precedenti.

Appare inutile e dannoso versare delle somme, che poi sarà oneroso e difficile ottenere in restituzione, qualora l’immobile non abbia le caratteristiche, offerte e/o richieste dall’acquirente.

Inoltre occorre sempre considerare che le somme versate sono affidate alla buona fede dell’altro contraente, che conserva la proprietà dell’immobile fino all’atto notarile, ed è obbligato soltanto da una scrittura privata, che in caso di inadempienza occorrerà far valere in sede legale, con i relativi tempi e costi.
La proposta unilaterale di acquisto, qualora sottoscritta per accettazione dal venditore, costituisce, a tutti gli effetti, un contratto preliminare.

Normalmente si chiede al Notaio il costo dell’atto notarile di vendita, comprensivo delle imposte ed onorari, omettendo di richiedere quanto il Notaio andrà a fare in ordine agli accertamenti sull’immobile da acquistare.

A) Il Notaio normalmente per Legge effettua i seguenti controlli:
• ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli (vincoli, vendite, servitù, ecc…);
• visure catastali;
• relazione ventennale (nel caso in cui sia richiesto anche un mutuo);
• controllo legalità del/dei titoli di acquisto.

B) Se l’acquirente intende adeguatamente tutelare e garantire il proprio acquisto occorre procedere ad ulteriori controlli secondo la natura e l’importanza dell’immobile, a puro titolo esemplificativo:

• in ogni caso visure ipotecarie ventennali;
• controllo della continuità delle trascrizioni nel ventennio precedente, anche in ordine alla ricorrente mancanza di trascrizioni di accettazioni di eredità;
• controllo della legittimità e validità dei titoli di acquisto nel ventennio;
• corrispondenza delle planimetrie catastali alla consistenza dell’immobile da acquistare;
• controllo urbanistico ed edilizio, avvalendosi anche di professionisti abilitati;
• controllo abitabilità/agibilità e normative varie inerenti gli immobili (normative antincendio, risparmio energetico, ecc. ecc.).

Ne consegue che il cliente deve richiedere il preventivo dell’atto di acquisto e/o mutuo, specificando se intende privilegiare l’aspetto economico con l’ipotesi A) richiedendo un atto “semplice” o se intende comunque privilegiare la sicurezza dell’acquisto con l’ipotesi B): è evidente che maggiori e più approfonditi controlli implichino maggiori costi. Qualora il cliente scelga l’atto di minor costo “atto semplice”, se i controlli evidenzino dubbi e/o problematiche occorrerà ripiegare sull’ipotesi B).

Accertamenti preliminari
Il notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, consultano telematicamente o si recano presso i registri immobiliari e consultano la storia ventennale della proprietà per essere certi che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli, adempimento che sarebbe preferibile effettuare prima del contratto preliminare, come sopra specificato, e rinnovano tale controllo fino ad un giorno prima della stipula dell’atto.

L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata dei vent’anni antecedenti, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù* trascritta oltre vent’anni prima.

Il notaio, per via telematica controlla e, se necessario, si reca altresì in catasto, per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e nella sua esatta consistenza, con relativa rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi sulla esatta corrispondenza allo stato di fatto della relativa scheda catastale e possa regolarmente effettuare il pagamento delle imposte relative alla proprietà immobiliare.

Redazione dell’atto
Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.

Stipula
Al termine dell’istruttoria, di decide la data per la firma del contratto notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, i rischi legati alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, imposte, manutenzioni ordinarie e straordinarie, …) vengono trasferiti.
L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente sia già nel possesso dell’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione sono sostenute da chi occupa i locali, come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare, salvo diversi accordi intercorsi.

L’introduzione contiene l’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro legittimazione di intervenire all’atto, nonchè il luogo e la data di stipula, la presenza o l’assenza dei testimoni e l’eventuale ora di stipula.

Nell’Atto si precisa il titolo e/o i titoli d’acquisto del venditore, al fine di documentare la legittimazione del venditore a vendere l’immobile oggetto dell’atto.

Lo scambio del consenso
Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali, l’immobile compravenduto.
Per questo motivo sono contenuti i dati di identificazione e classamento della proprietà immobiliare; tali dati servono per le dichiarazioni fiscali, che le parti devono presentare successivamente all’atto di compravendita (I.M.U. e dichiarazione dei redditi).

L’immobile è inoltre identificato dalle planimetrie catastali che normalmente sono allegate all’atto in copia; il venditore deve garantire la conformità delle planimetrie e dei dati catastali alla situazione di fatto dell’immobile. Per procedere alla vendita il Notaio deve preliminarmente controllare che l’intestazione catastale corrisponda alla reale proprietà, quale risultante dai Registri Immobiliari.

La disciplina legale del prezzo di vendita
La disciplina legislativa del prezzo è complessa: la prassi nel passato è stata quella di indicare negli atti notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell’immobile ma la disciplina legale e lo stesso interesse dell’acquirente avrebbero imposto di dichiarare l’intero e reale prezzo di vendita.

La legge di registro ora prevede che, se le parti indicano il prezzo reale, limitatamente alle vendite a favore di persone fisiche (immobili ad uso abitativo con relative pertinenze), possono optare per la liquidazione dell’imposta sul “valore catastale”, che normalmente è più basso del prezzo di vendita. In ogni caso, anche per le vendite da società, qualora venga occultato anche in parte il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica una sanzione amministrativa da due a quattro volte l’imposta evasa, riducibile, ove vi sia adesione senza ricorsi.

E’ evidente che tale occultamento può risultare da un controllo degli assegni emessi dalla Banca e/o da un controllo dei conti correnti del venditore e/o dell’acquirente, oppure da un controllo effettuato dall’Amministrazione sul “valore normale” del bene venduto.

Nel caso di acquisto di prima casa, con l’imposta ridotta al 2% se l’acquisto è da privati, 4% nel caso la vendita sia soggetta a I.V.A., non è conveniente correre tale rischio. Occorre anche considerare che, in caso di infedele dichiarazione del prezzo, si corre il rischio civilistico della revocatoria dell’acquisto in almeno due casi: fallimento del venditore e nel caso di lesione “ultra dimidium” (prezzo dichiarato inferiore di oltre metà al reale). Alla luce di tali elementi occorre sempre attentamente valutare se il “risparmio fiscale” è commisurato al fatto di mettere a rischio il proprio acquisto.

Una recente disposizione ministeriale, inoltre, ammette la deducibilità degli interessi del mutuo, per un ammontare di capitale mutuato che non superi l’ammontare del prezzo dichiarato in atto. In base a recenti disposizioni legislative (Decreto Legge n. 223 del 4-7-2006, convertito con modificazioni della Legge 248 del 4/8/2006) è necessario indicare analiticamente in atto tutti gli estremi di pagamento del prezzo (individuando assegni, bonifici etc.) per pagamenti effettuati a partire dal 4 luglio 2006, nonchè gli estremi del pagamento di eventuali intermediazioni (Agenzie): in caso di mancata o infedele dichiarazione è applicabile alle parti una sanzione da Euro 500,00 a Euro 10.00,00 oltre all’accertamento in base al valore normale del bene.

I patti
Nell’Atto sono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente.
Di solito si tratta di servitù e parti comuni.

I diritti e doveri delle parti
Nell’atto di compravendita si disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice.
In particolare si disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e la parte venditrice garantisce la regolarità catastale e urbanistica.

Obblighi della parte venditrice
La parte venditrice è tenuta a consegnare alla parte acquirente i titoli di acquisto della proprietà e tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile ed all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio. Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare e deve dare incarico al notaio per reperirla, a proprie spese, al fine di superare l’impasse.

Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.

Obblighi della parte acquirente
La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, a mezzo assegni circolari, o nei termini indicati nel contratto preliminare ove vi sia una dilazione del prezzo. Giova ricordare che pagamenti in denaro contante sono ammessi solo per importi inferiori ad Euro 2.000,00.

L’ordine di bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo, se non effettuato immediatamente è ad ogni effetto una dilazione di pagamento, con i relativi rischi per la parte venditrice, che si vedrà accreditare la somma dopo 20/30 giorni, salvo i casi di sopravvenuta mancata erogazione del mutuo per cause dipendenti dall’istruttoria bancaria e/o per sopravvenuta carenza di requisiti per l’erogazione del mutuo, che possono causare il blocco del bonifico bancario.

Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice, non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.

Deposito del prezzo al Notaio
In base ad una recente disposizione legislativa una delle parti può richiedere obbligatorio il deposito del prezzo presso il Notaio, al fine di garantire l’acquirente da eventuali vendite plurime da parte del venditore e/o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, sequestri o altro) nel periodo intercorrente fra la stipula dell’atto e la trascrizione nei Registri Immobiliari. Il prezzo sarà sbloccato solo dopo che l’acquisto sarà definitivo e sicuro per l’acquirente con la trascrizione dell’atto senza pregiudizi.

La disciplina fiscale della vendita

1. …in relazione all’agevolazione per l’acquisto delle prima casa…
La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la residenza entro 18 mesi oppure che l’immobile è ubicato nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. L’immobile non deve avere caratteristiche di lusso (categorie catastali A/1 e A/8 o A/9).

La parte acquirente non deve avere la proprietà piena o in comunione con il coniuge di un immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto né avere la proprietà, anche in quote e/o diritti reali, in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione.

L’acquirente, qualora possieda già una abitazione acquistata con le medesime agevolazioni, può ottenerle per il nuovo acquisto, qualora si impegna ad alienare la precedente abitazione entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

In caso di mancata vendita nel termine suindicato l’acquirente decadrà dalle agevolazíoni “príma casa”.
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa esistono dal 1982 ( l. 22 aprile 1982 n. 168) per l’acquisto dei beni dai privati e dal 1993 per l’acquisto dei beni dalle società immobiliari e dai costruttori (D.L. 22 maggio 1993 n. 155).

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà entro 5 anni dalla data di acquisto. Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovratassa del 30% sulla maggiore imposta riducibile ad 1/6 in caso di pagamento senza opposizione o ricorsi e al pagamento della differenza tra il 2% e il 9% (imposta dovuta senza le agevolazioni) oppure della differenza tra il 4% ed il 10% in caso di vendita soggetta ad I.V.A. nonché gli interessi.

Per evitare di decadere dall’agevolazione, se si vuol vendere entro i 5 anni, vi è un’alternativa: ricomprare entro un anno dall’avvenuta vendita una nuova prima casa.

2. …in relazione al credito d’imposta…
La legge prevede che, una volta pagata l’imposta sulla prima casa al momento del rogito è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa purché questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa oppure vi sia l’impegno a rivendere l’abitazione precedente entro un anno dall’acquisto della nuova casa.

Questo comporta che, di fatto, l’imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta. Se, come spesso avviene, i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si pagherà la sola differenza.

Tutto ciò solo nel caso in cui si compri da un privato: l’imposta viene liquidata dal notaio che provvede a versarla detraendo la precedente imposta. Se la successiva prima casa viene invece acquistata da un costruttore con pagamento di IVA, l’imposta del precedente acquisto può essere recuperata solo ed esclusivamente in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è avvenuto il riacquisto.

3. …in relazione al pagamento dell’IRPEF…
L’art. 81 del T.U. sui redditi prescrive che la parte venditrice che rivenda un immobile prima che decorrano cinque anni è tenuta a pagare l’IRPEF sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita secondo l’aliquota media degli ultimi tre anni, a meno che si tratti di vendita di 1° casa.

Nel caso di cessione a titolo oneroso da parte di soggetto IRPEF che non agisce nell’esercizio di impresa e/o professione la plusvalenza (cioè la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente ed il prezzo di rivendita) costituisce reddito imponibile e quindi deve essere denunciato nella dichiarazione dei redditi.

In alternativa il cedente può assoggettare tale plusvalenza ad una imposta sostitutiva sul reddito pari al 26%, versandola al Notaio che provvederà al relativo versamento all’Agenzia delle Entrate con il conseguente venir meno dell’obbligo della sua denuncia nella dichiarazione dei redditi.

Il venditore non è costretto a pagare l’IRPEF derivante da plusvalenza se ha abitato nell’abitazione che è oggetto di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.

Se società:
Carta d’identità del legale rappresentante – atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera del C.D.A., procura…) – statuto/patti sociali – visura camerale e/o visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile.

Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore;

Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate).

A.P.E. – Attestato di prestazione energetica, salvo i casi di esenzione (box auto e/o piccoli fabbricati privi di riscaldamento).

Se persona fisica:

Carta d’identità e codice fiscale;

Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero;

se persona coniugata: estratto dell’atto di matrimonio, con annotazioni marginali;

se persona separata: estratto dell’atto di matrimonio e sentenza di separazione; se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;

Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore;

Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate).

A.P.E. – Attestato di prestazione energetica, salvo i casi di esenzione (box auto e/o piccoli fabbricati privi di riscaldamento).

Se società:

Carta d’identità del legale rappresentante – atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera del Consiglio di Amministrazione, procura…) – statuto/patti sociali – visura camerale e/o visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità’ del procuratore.

Se persona fisica:

Carta d’identità e codice fiscale;
Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero; se persona coniugata: estratto dell’atto di matrimonio; se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza di separazione; se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore.

Note per le parti:

In sede di stipula dell’atto di compravendita e’ opportuno che il venditore presenti all’acquirente una lettera emessa dall’amministratore del Condominio dalla quale risulti che tutte le spese di natura ordinaria e straordinaria sono state pagate (allo studio notarile non e’ necessario)

E’ opportuno che la parte acquirente si procuri, dall’amministratore o dal venditore, una fotocopia del regolamento di condominio dello stabile.
Un’ulteriore documentazione relativa alle problematiche urbanistiche e fiscali connesse alla pratica potrà essere richiesta in sede di primo colloquio dal personale di studio.

L’usucapione è l’istituto per cui la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni. (Art. 1158 Cod. Civ)

La servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 Cod. Civ.). Un esempio è la c.d. servitù di passaggio.

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. (art. 1571 Cod. Civ.)

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. (art. 1803 Cod. Civ.)

Il contratto preliminare o compromesso è un accordo preventivo e vincolante tra le parti per definire alcuni aspetti (termini e condizioni) del successivo contratto definitivo di compravendita.

Per vendere e acquistare un immobile (appartamento, box, suolo, ecc…) bisogna distinguere:

• i documenti dei venditori
• i documenti dei compratori
• i documenti per gli immobili

Vengono fornite alcune spiegazioni di massima relativamente alla trascrizione dell’accettazione dell’eredità, alla consegna delle chiavi , all’accertamento per le ipoteche, ai costi dell’atto, ai requisiti per avere le agevolazioni prima casa, all’utilizzo del credito d’imposta per chi riacquista la prima casa.

I venditori devono produrre i seguenti documenti:

• la fotocopia di un documento di identità (qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia);

• la fotocopia del codice fiscale;

• i documenti relativi allo stato civile. per chi è coniugato: estratto dell’atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio;

• per chi è separato: copia della sentenza di separazione;

• per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune.

Se qualche venditore non interviene personalmente all’atto, l’originale della procura speciale o copia autentica della procura generale.
Per i cittadini extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno, o verifica condizioni di reciprocità.

Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:

• visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica, visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile;

• statuto vigente della società o patti sociali attuali;

• eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l’atto.

Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore (titolo di proprietà).

Se l’immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la copia dell’atto.
Se l’immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all’asta), produrre la copia di tale sentenza.
Se l’immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità è una fattispecie diversa dalla Dichiarazione di Successione, che è solo un adempimento fiscale idoneo solo a volturare a Catasto l’immobile ma non ne fa acquisire la proprietà con la trascrizione nei registri immobiliari.

L’accettazione di eredità è espressa se fatta con atto notarile ad hoc, è tacita, ed è il caso più frequente se si fa in sede di vendita dell’immobile ereditato a cura del Notaio rogante ed a spese del venditore.

Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento.
Se l’immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo, l’accatastamento, gli estremi delle concessioni edilizie, permessi di costruire, D.I.A., S.C.I.A., etc..

E’ importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell’immobile.
A.P.E. – Attestato di prestazione energetica, salvo i casi di esenzione (box auto e/o piccoli fabbricati privi di riscaldamento).

Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc…) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell’immobile:

• produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive;

• se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune;

• se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire: copia della domanda di condono

• copia di tutte le ricevute dei versamenti;

• documenti dai quali risulti l’assenza di vincoli.

E’ opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l’inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l’immobile sia conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell’acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate o dare specifico incarico al Notaio di fare tali controlli tramite i tecnici che normalmente collaborano con lo studio notarile.

Per i terreni (terreni agricoli, suoli edificatori, ecc…) occorre invece:

• il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile
l’eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella acquistata.

Il venditore, oltre a pagare l’imposta, deve anche comunicare al Comune di aver venduto l’immobile.

Se il Comune non ha approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la dichiarazione IMU nell’anno successivo alla vendita.

Se il Comune ha approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una comunicazione subito dopo la vendita, in termini molto brevi.

Per avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune è possibile contattare l’ufficio tributi del Comune in cui si trova l’immobile o collegarsi al sito dell’ANCI http://www.ancicnc.it

Per aver maggiori ragguagli sull’applicazione dell’IMU si consiglia la visita al sito http://www.comune.torino.it//imu/

Il compratore, oltre a pagare l’imposta, deve anche comunicare al Comune di aver comperato l’immobile.

Se il Comune non ha approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la dichiarazione IMU nell’anno successivo all’acquisto.
Se il Comune ha approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una comunicazione subito dopo l’acquisto, nei termini previsti dal regolamento comunale.

Per avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune, sulle aliquote ed esenzioni, è possibile contattare l’ufficio tributi del Comune in cui si trova l’immobile o collegarsi al sito dell’ANCI http://www.ancicnc.it/

Per aver maggiori ragguagli sull’applicazione dell’IMU si consiglia la visita al sito http://www.comune.torino.it/imu/

Il compratore che ha chiesto le agevolazioni per la “prima casa” (IVA ridotta al 4% o registro ridotto al 2%) e non ha ancora la residenza nel Comune in cui ha acquistato l’immobile, deve trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto (altrimenti decade dalle agevolazioni concessegli e deve pagare la differenza dell’imposta IVA o di registro, una penale pari al 30% di tale differenza e gli interessi, riducibile a 1/6 in caso di pagamento senza ricorsi).

Il compratore che ha stipulato un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale ha diritto a portarsi in detrazione gli interessi sino all’ammontare stabilito, a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (cioè deve andare ad abitare nell’appartamento entro un anno dall’acquisto) e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.