Compravendita

MODALITÀ, DOCUMENTI E IMPOSTE
COSA FA L’AGENTE IMMOBILIARE
COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
IMPORTANTE
E’ consigliabile una preventiva sessione / consulenza con il Notaio o con i suoi collaboratori al fine di verificare preventivamente tutte le problematiche civilistiche e fiscali inerenti l’acquisto, quali la propria situazione personale e/o famigliare, le implicazioni matrimoniali e/o successorie, la compatibilità fiscale del proprio acquisto e la presunzione di reddito che ne deriva, le eventuali donazioni indirette o somministrazioni di denaro da parte di genitori o parenti; quanto sopra al fine di evitare futuri contenziosi civilistici, successori e fiscali.
In occasione di tale preventiva consulenza gratuita verrà rilasciato un preventivo analitico preciso in funzione delle caratteristiche dell’immobile e delle relative problematiche, che potrà anche essere inferiore al preventivo di massima, in ragione della maggiore o minore complessità della pratica.
L’acquirente normalmente ha diritto di scegliere il proprio Notaio di fiducia dal momento che le relative spese ed onorari sono comunque a suo carico.
E’ consigliabile evitare che la scelta del Notaio sia imposta dal venditore e/o dall’agenzia immobiliare: oltre ad eventuali conflitti di interesse che possono insorgere con tali soggetti è necessario che l’acquirente abbia un rapporto diretto con il Notaio per una corretta pianificazione famigliare, per risolvere problematiche di ordine fiscale e per tutelare il proprio acquisto con adeguato supporto professionale; per il venditore e l’agenzia è sufficiente controllare il corretto pagamento del prezzo di vendita e delle commissioni di agenzia; l’acquirente, invece, deve controllare la correttezza e la legittimità del proprio acquisto, l’inesistenza di ipoteche e pregiudizi, la conformità dell’immobile acquistato alle normative vigenti, anche urbanistiche, con possibilità di dover effettuare dei controlli, che a volte eccedono la competenza del solo Notaio, con l’intervento di professionisti abilitati, che normalmente collaborano con lo studio notarile.
ECCEZIONI
Nel caso di imprese costruttrici che vendono unità immobiliari costituite in condominio, è normale che il venditore dia incarico ad un Notaio di provvedere alla vendita frazionata di tutto l’immobile per ragioni di economicità e risparmio di tempo.
Analogamente può avvenire che tale incarico sia conferito anche dagli Enti Pubblici che provvedono a cedere frazionatamente immobili (Dismissione del Patrimonio Pubblico).
In entrambi i casi l’acquirente può comunque, qualora lo ritenga opportuno, conferire l’incarico ad un Notaio di sua fiducia e richiedere che la propria vendita sia stipulata dal proprio Notaio.
L’ITER DELL’ACQUISTO IMMOBILIARE
CONTRATTO PRELIMINARE (“COMPROMESSO”)
RISCHI DEL CONTRATTO PRELIMINARE
CONTRATTO PRELIMINARE NOTARILE TRASCRITTO
L’INCARICO PROFESSIONALE AL NOTAIO E RELATIVA TARIFFA
COME NASCE L’ATTO NOTARILE
Accertamenti preliminari
Il notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, consultano telematicamente o si recano presso i registri immobiliari e consultano la storia ventennale della proprietà per essere certi che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli, adempimento che sarebbe preferibile effettuare prima del contratto preliminare, come sopra specificato, e rinnovano tale controllo fino ad un giorno prima della stipula dell’atto.
L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata dei vent’anni antecedenti, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù* trascritta oltre vent’anni prima.
Il notaio, per via telematica controlla e, se necessario, si reca altresì in catasto, per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e nella sua esatta consistenza, con relativa rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi sulla esatta corrispondenza allo stato di fatto della relativa scheda catastale e possa regolarmente effettuare il pagamento delle imposte relative alla proprietà immobiliare.
Redazione dell’atto
Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.
Stipula
Al termine dell’istruttoria, di decide la data per la firma del contratto notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, i rischi legati alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, imposte, manutenzioni ordinarie e straordinarie, …) vengono trasferiti.
L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente sia già nel possesso dell’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione sono sostenute da chi occupa i locali, come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare, salvo diversi accordi intercorsi.
INTRODUZIONE: L’IDENTIFICAZIONE E LE VERIFICHE NOTARILI
L’introduzione contiene l’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro legittimazione di intervenire all’atto, nonchè il luogo e la data di stipula, la presenza o l’assenza dei testimoni e l’eventuale ora di stipula.
Nell’Atto si precisa il titolo e/o i titoli d’acquisto del venditore, al fine di documentare la legittimazione del venditore a vendere l’immobile oggetto dell’atto.
Lo scambio del consenso
Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali, l’immobile compravenduto.
Per questo motivo sono contenuti i dati di identificazione e classamento della proprietà immobiliare; tali dati servono per le dichiarazioni fiscali, che le parti devono presentare successivamente all’atto di compravendita (I.M.U. e dichiarazione dei redditi). L’immobile è inoltre identificato dalle planimetrie catastali che normalmente sono allegate all’atto in copia; il venditore deve garantire la conformità delle planimetrie e dei dati catastali alla situazione di fatto dell’immobile. Per procedere alla vendita il Notaio deve preliminarmente controllare che l’intestazione catastale corrisponda alla reale proprietà, quale risultante dai Registri Immobiliari.
La disciplina legale del prezzo di vendita
La disciplina legislativa del prezzo è complessa: la prassi nel passato è stata quella di indicare negli atti notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell’immobile ma la disciplina legale e lo stesso interesse dell’acquirente avrebbero imposto di dichiarare l’intero e reale prezzo di vendita.
La legge di registro ora prevede che, se le parti indicano il prezzo reale, limitatamente alle vendite a favore di persone fisiche (immobili ad uso abitativo con relative pertinenze), possono optare per la liquidazione dell’imposta sul “valore catastale”, che normalmente è più basso del prezzo di vendita. In ogni caso, anche per le vendite da società, qualora venga occultato anche in parte il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica una sanzione amministrativa da due a quattro volte l’imposta evasa, riducibile, ove vi sia adesione senza ricorsi. E’ evidente che tale occultamento può risultare da un controllo degli assegni emessi dalla Banca e/o da un controllo dei conti correnti del venditore e/o dell’acquirente, oppure da un controllo effettuato dall’Amministrazione sul “valore normale” del bene venduto. Nel caso di acquisto di prima casa, con l’imposta ridotta al 2% se l’acquisto è da privati, 4% nel caso la vendita sia soggetta a I.V.A., non è conveniente correre tale rischio. Occorre anche considerare che, in caso di infedele dichiarazione del prezzo, si corre il rischio civilistico della revocatoria dell’acquisto in almeno due casi: fallimento del venditore e nel caso di lesione “ultra dimidium” (prezzo dichiarato inferiore di oltre metà al reale). Alla luce di tali elementi occorre sempre attentamente valutare se il “risparmio fiscale” è commisurato al fatto di mettere a rischio il proprio acquisto. Una recente disposizione ministeriale, inoltre, ammette la deducibilità degli interessi del mutuo, per un ammontare di capitale mutuato che non superi l’ammontare del prezzo dichiarato in atto. In base a recenti disposizioni legislative (Decreto Legge n. 223 del 4-7-2006, convertito con modificazioni della Legge 248 del 4/8/2006) è necessario indicare analiticamente in atto tutti gli estremi di pagamento del prezzo (individuando assegni, bonifici etc.) per pagamenti effettuati a partire dal 4 luglio 2006, nonchè gli estremi del pagamento di eventuali intermediazioni (Agenzie): in caso di mancata o infedele dichiarazione è applicabile alle parti una sanzione da Euro 500,00 a Euro 10.00,00 oltre all’accertamento in base al valore normale del bene.
I patti
Nell’Atto sono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente.
Di solito si tratta di servitù e parti comuni.
I diritti e doveri delle parti
Nell’atto di compravendita si disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice.
In particolare si disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e la parte venditrice garantisce la regolarità catastale e urbanistica.
Obblighi della parte venditrice
La parte venditrice è tenuta a consegnare alla parte acquirente i titoli di acquisto della proprietà e tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile ed all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio. Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare e deve dare incarico al notaio per reperirla, a proprie spese, al fine di superare l’impasse. Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.
Obblighi della parte acquirente
La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, a mezzo assegni circolari, o nei termini indicati nel contratto preliminare ove vi sia una dilazione del prezzo. Giova ricordare che pagamenti in denaro contante sono ammessi solo per importi inferiori ad Euro 2.000,00. L’ordine di bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo, se non effettuato immediatamente è ad ogni effetto una dilazione di pagamento, con i relativi rischi per la parte venditrice, che si vedrà accreditare la somma dopo 20/30 giorni, salvo i casi di sopravvenuta mancata erogazione del mutuo per cause dipendenti dall’istruttoria bancaria e/o per sopravvenuta carenza di requisiti per l’erogazione del mutuo, che possono causare il blocco del bonifico bancario.
Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice, non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.
Deposito del prezzo al Notaio
In base ad una recente disposizione legislativa una delle parti può richiedere obbligatorio il deposito del prezzo presso il Notaio, al fine di garantire l’acquirente da eventuali vendite plurime da parte del venditore e/o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, sequestri o altro) nel periodo intercorrente fra la stipula dell’atto e la trascrizione nei Registri Immobiliari. Il prezzo sarà sbloccato solo dopo che l’acquisto sarà definitivo e sicuro per l’acquirente con la trascrizione dell’atto senza pregiudizi.
La disciplina fiscale della vendita
1. …in relazione all’agevolazione per l’acquisto delle prima casa…
La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la residenza entro 18 mesi oppure che l’immobile è ubicato nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. L’immobile non deve avere caratteristiche di lusso (categorie catastali A/1 e A/8 o A/9). La parte acquirente non deve avere la proprietà piena o in comunione con il coniuge di un immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto né avere la proprietà, anche in quote e/o diritti reali, in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione. L’acquirente, qualora possieda già una abitazione acquistata con le medesime agevolazioni, può ottenerle per il nuovo acquisto, qualora si impegna ad alienare la precedente abitazione entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato. In caso di mancata vendita nel termine suindicato l’acquirente decadrà dalle agevolazíoni “príma casa”.
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa esistono dal 1982 ( l. 22 aprile 1982 n. 168) per l’acquisto dei beni dai privati e dal 1993 per l’acquisto dei beni dalle società immobiliari e dai costruttori (D.L. 22 maggio 1993 n. 155).
L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà entro 5 anni dalla data di acquisto. Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovratassa del 30% sulla maggiore imposta riducibile ad 1/6 in caso di pagamento senza opposizione o ricorsi e al pagamento della differenza tra il 2% e il 9% (imposta dovuta senza le agevolazioni) oppure della differenza tra il 4% ed il 10% in caso di vendita soggetta ad I.V.A. nonché gli interessi.
Per evitare di decadere dall’agevolazione, se si vuol vendere entro i 5 anni, vi è un’alternativa: ricomprare entro un anno dall’avvenuta vendita una nuova prima casa.
2. …in relazione al credito d’imposta…
La legge prevede che, una volta pagata l’imposta sulla prima casa al momento del rogito è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa purché questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa oppure vi sia l’impegno a rivendere l’abitazione precedente entro un anno dall’acquisto della nuova casa.
Questo comporta che, di fatto, l’imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta. Se, come spesso avviene, i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si pagherà la sola differenza.
Tutto ciò solo nel caso in cui si compri da un privato: l’imposta viene liquidata dal notaio che provvede a versarla detraendo la precedente imposta. Se la successiva prima casa viene invece acquistata da un costruttore con pagamento di IVA, l’imposta del precedente acquisto può essere recuperata solo ed esclusivamente in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è avvenuto il riacquisto.
3. …in relazione al pagamento dell’IRPEF…
L’art. 81 del T.U. sui redditi prescrive che la parte venditrice che rivenda un immobile prima che decorrano cinque anni è tenuta a pagare l’IRPEF sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita secondo l’aliquota media degli ultimi tre anni, a meno che si tratti di vendita di 1° casa.
Nel caso di cessione a titolo oneroso da parte di soggetto IRPEF che non agisce nell’esercizio di impresa e/o professione la plusvalenza (cioè la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente ed il prezzo di rivendita) costituisce reddito imponibile e quindi deve essere denunciato nella dichiarazione dei redditi. In alternativa il cedente può assoggettare tale plusvalenza ad una imposta sostitutiva sul reddito pari al 26%, versandola al Notaio che provvederà al relativo versamento all’Agenzia delle Entrate con il conseguente venir meno dell’obbligo della sua denuncia nella dichiarazione dei redditi.
Il venditore non è costretto a pagare l’IRPEF derivante da plusvalenza se ha abitato nell’abitazione che è oggetto di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.
DOCUMENTAZIONE DA PRESENTARE
PICCOLO GLOSSARIO GIURIDICO
DOCUMENTI OCCORRENTI PER LA COMPRAVENDITA DI UN IMMOBILE
I DOCUMENTI DEI VENDITORI
I DOCUMENTI PER GLI IMMOBILI
LA CONSEGNA DELLE CHIAVI
PROMEMORIA PER IL VENDITORE
In questa pagina viene illustrato cosa deve fare il venditore dopo aver venduto un immobile.
DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL’IMU
DICHIARAZIONI DEI REDDITI
COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI (TARSU)
COMUNICAZIONE ALL’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO
PROMEMORIA PER IL COMPRATORE
In questa pagina viene illustrato cosa deve fare il compratore dopo aver comperato un immobile.
DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL’IMU
DICHIARAZIONE DEL REDDITO
BENEFICI PER L’ABITAZIONE PRINCIPALE
COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI
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