LE FASI DELL’ACQUISTO IMMOBILIARE

CONTRATTO PRELIMINARE (“COMPROMESSO”)

RISCHI DEL CONTRATTO PRELIMINARE

Con la sottoscrizione del Contratto Preliminare si stabiliscono tutte le condizioni del futuro atto di acquisto e si versa una somma, in genere a titolo di caparra, che normalmente viene versata al venditore.

É il momento più delicato dell’intera trattativa, che dà luogo al maggior numero di contenziosi ed è consigliabile che l’acquirente sia in quel momento già assistito dal proprio Notaio di fiducia che stipulerà poi l’atto: infatti al momento della sottoscrizione del preliminare si dovrà già aver certezza delle condizioni dell’immobile, sia dal punto di vista ipotecario, catastale ed urbanistico, della regolarità dei titoli di acquisto e della continuità delle trascrizioni precedenti.

Appare inutile e dannoso versare delle somme, che poi sarà oneroso e difficile ottenere in restituzione, qualora l’immobile non abbia le caratteristiche, offerte e/o richieste dall’acquirente.

Inoltre occorre sempre considerare che le somme versate sono affidate alla buona fede dell’altro contraente, che conserva la proprietà dell’immobile fino all’atto notarile, ed è obbligato soltanto da una scrittura privata, che in caso di inadempienza occorrerà far valere in sede legale, con i relativi tempi e costi.
La proposta unilaterale di acquisto, qualora sottoscritta per accettazione dal venditore, costituisce, a tutti gli effetti, un contratto preliminare.

CONTRATTO PRELIMINARE NOTARILE TRASCRITTO

Nel caso l’acquirente non intenda correre l’alea del compromesso per scrittura privata, e intenda realmente vincolare il venditore, cautelandosi per le somme versate prima dell’atto definitivo di acquisto, occorrerà stipulare un atto preliminare notarile, che verrà trascritto presso i Registri Immobiliari e varrà come prenotazione della vendita, vincolando il venditore, impedendo che il medesimo possa vendere ad altri lo stesso immobile od eventualmente ipotecarlo.
La relativa imposta di registro, commisurata allo 0,5% della caparra, verrà rimborsata nell’atto definitivo di vendita.

L’INCARICO PROFESSIONALE AL NOTAIO E RELATIVA TARIFFA

Normalmente si chiede al Notaio il costo dell’atto notarile di vendita, comprensivo delle imposte ed onorari, omettendo di richiedere quanto il Notaio andrà a fare in ordine agli accertamenti sull’immobile da acquistare.

A) Il Notaio normalmente per Legge effettua i seguenti controlli:
• ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli (vincoli, vendite, servitù, ecc…);
• visure catastali;
• relazione ventennale (nel caso in cui sia richiesto anche un mutuo);
• controllo legalità del/dei titoli di acquisto.

B) Se l’acquirente intende adeguatamente tutelare e garantire il proprio acquisto occorre procedere ad ulteriori controlli secondo la natura e l’importanza dell’immobile, a puro titolo esemplificativo:

• in ogni caso visure ipotecarie ventennali;
• controllo della continuità delle trascrizioni nel ventennio precedente, anche in ordine alla ricorrente mancanza di trascrizioni di accettazioni di eredità;
• controllo della legittimità e validità dei titoli di acquisto nel ventennio;
• corrispondenza delle planimetrie catastali alla consistenza dell’immobile da acquistare;
• controllo urbanistico ed edilizio, avvalendosi anche di professionisti abilitati;
• controllo abitabilità/agibilità e normative varie inerenti gli immobili (normative antincendio, risparmio energetico, ecc. ecc.).

Ne consegue che il cliente deve richiedere il preventivo dell’atto di acquisto e/o mutuo, specificando se intende privilegiare l’aspetto economico con l’ipotesi A) richiedendo un atto “semplice” o se intende comunque privilegiare la sicurezza dell’acquisto con l’ipotesi B): è evidente che maggiori e più approfonditi controlli implichino maggiori costi. Qualora il cliente scelga l’atto di minor costo “atto semplice”, se i controlli evidenzino dubbi e/o problematiche occorrerà ripiegare sull’ipotesi B).

COME NASCE L’ATTO NOTARILE

Accertamenti preliminari
Il notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, consultano telematicamente o si recano presso i registri immobiliari e consultano la storia ventennale della proprietà per essere certi che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli, adempimento che sarebbe preferibile effettuare prima del contratto preliminare, come sopra specificato, e rinnovano tale controllo fino ad un giorno prima della stipula dell’atto.

L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata dei vent’anni antecedenti, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù* trascritta oltre vent’anni prima.

Il notaio, per via telematica controlla e, se necessario, si reca altresì in catasto, per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e nella sua esatta consistenza, con relativa rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi sulla esatta corrispondenza allo stato di fatto della relativa scheda catastale e possa regolarmente effettuare il pagamento delle imposte relative alla proprietà immobiliare.

Redazione dell’atto
Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.

Stipula
Al termine dell’istruttoria, di decide la data per la firma del contratto notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, i rischi legati alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, imposte, manutenzioni ordinarie e straordinarie, …) vengono trasferiti. L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente sia già nel possesso dell’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione sono sostenute da chi occupa i locali, come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare, salvo diversi accordi intercorsi.

INTRODUZIONE: L’IDENTIFICAZIONE E LE VERIFICHE NOTARILI

Accertamenti preliminari
Il notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, consultano telematicamente o si recano presso i registri immobiliari e consultano la storia ventennale della proprietà per essere certi che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli, adempimento che sarebbe preferibile effettuare prima del contratto preliminare, come sopra specificato, e rinnovano tale controllo fino ad un giorno prima della stipula dell’atto.

L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata dei vent’anni antecedenti, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù* trascritta oltre vent’anni prima.

Il notaio, per via telematica controlla e, se necessario, si reca altresì in catasto, per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e nella sua esatta consistenza, con relativa rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi sulla esatta corrispondenza allo stato di fatto della relativa scheda catastale e possa regolarmente effettuare il pagamento delle imposte relative alla proprietà immobiliare.

Redazione dell’atto
Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.

Stipula
Al termine dell’istruttoria, di decide la data per la firma del contratto notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, i rischi legati alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, imposte, manutenzioni ordinarie e straordinarie, …) vengono trasferiti. L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente sia già nel possesso dell’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione sono sostenute da chi occupa i locali, come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare, salvo diversi accordi intercorsi.

LA CONSEGNA DELLE CHIAVI

Normalmente le chiavi dell’appartamento acquistato sono consegnate al rogito. Tuttavia può capitare che il venditore abbia bisogno di qualche giorno per il trasloco e si pattuisce che l’appartamento sia consegnato qualche giorno dopo la stipula. In questo caso il compratore può tutelarsi facendo inserire in atto una penale a carico del venditore per ogni giorno di ritardo o trattenendo una parte del prezzo che sarà versata alla consegna delle chiavi.