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LA DISCIPLINA FISCALE

in relazione all’agevolazione per l’acquisto delle prima casa

La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la residenza entro 18 mesi oppure che l’immobile è ubicato nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. L’immobile non deve avere caratteristiche di lusso (categorie catastali A/1 e A/8 o A/9).

La parte acquirente non deve avere la proprietà piena o in comunione con il coniuge di un immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto né avere la proprietà, anche in quote e/o diritti reali, in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione.

L’acquirente, qualora possieda già una abitazione acquistata con le medesime agevolazioni, può ottenerle per il nuovo acquisto, qualora si impegna ad alienare la precedente abitazione entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

In caso di mancata vendita nel termine suindicato l’acquirente decadrà dalle agevolazíoni “príma casa”.
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa esistono dal 1982 ( l. 22 aprile 1982 n. 168) per l’acquisto dei beni dai privati e dal 1993 per l’acquisto dei beni dalle società immobiliari e dai costruttori (D.L. 22 maggio 1993 n. 155).

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà entro 5 anni dalla data di acquisto. Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovratassa del 30% sulla maggiore imposta riducibile ad 1/6 in caso di pagamento senza opposizione o ricorsi e al pagamento della differenza tra il 2% e il 9% (imposta dovuta senza le agevolazioni) oppure della differenza tra il 4% ed il 10% in caso di vendita soggetta ad I.V.A. nonché gli interessi.

Per evitare di decadere dall’agevolazione, se si vuol vendere entro i 5 anni, vi è un’alternativa: ricomprare entro un anno dall’avvenuta vendita una nuova prima casa.

in relazione al credito d’imposta

La legge prevede che, una volta pagata l’imposta sulla prima casa al momento del rogito è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa purché questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa oppure vi sia l’impegno a rivendere l’abitazione precedente entro un anno dall’acquisto della nuova casa.

Questo comporta che, di fatto, l’imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta. Se, come spesso avviene, i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si pagherà la sola differenza.

Tutto ciò solo nel caso in cui si compri da un privato: l’imposta viene liquidata dal notaio che provvede a versarla detraendo la precedente imposta. Se la successiva prima casa viene invece acquistata da un costruttore con pagamento di IVA, l’imposta del precedente acquisto può essere recuperata solo ed esclusivamente in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è avvenuto il riacquisto.

iN RELAZIONE AL PAGAMENTO DELL’IRPEF

L’art. 81 del T.U. sui redditi prescrive che la parte venditrice che rivenda un immobile prima che decorrano cinque anni è tenuta a pagare l’IRPEF sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita secondo l’aliquota media degli ultimi tre anni, a meno che si tratti di vendita di 1° casa.

Nel caso di cessione a titolo oneroso da parte di soggetto IRPEF che non agisce nell’esercizio di impresa e/o professione la plusvalenza (cioè la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente ed il prezzo di rivendita) costituisce reddito imponibile e quindi deve essere denunciato nella dichiarazione dei redditi.

In alternativa il cedente può assoggettare tale plusvalenza ad una imposta sostitutiva sul reddito pari al 26%, versandola al Notaio che provvederà al relativo versamento all’Agenzia delle Entrate con il conseguente venir meno dell’obbligo della sua denuncia nella dichiarazione dei redditi.

Il venditore non è costretto a pagare l’IRPEF derivante da plusvalenza se ha abitato nell’abitazione che è oggetto di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.

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