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ATTO NOTARILE DI COMPRAVENDITA: COSA CONTIENE

L’introduzione contiene l’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro legittimazione di intervenire all’atto, nonchè il luogo e la data di stipula, la presenza o l’assenza dei testimoni e l’eventuale ora di stipula.

Nell’Atto si precisa il titolo e/o i titoli d’acquisto del venditore, al fine di documentare la legittimazione del venditore a vendere l’immobile oggetto dell’atto.

lo scambio del consenso

Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali, l’immobile compravenduto. Per questo motivo sono contenuti i dati di identificazione e classamento della proprietà immobiliare; tali dati servono per le dichiarazioni fiscali, che le parti devono presentare successivamente all’atto di compravendita (I.M.U. e dichiarazione dei redditi).

L’immobile è inoltre identificato dalle planimetrie catastali che normalmente sono allegate all’atto in copia; il venditore deve garantire la conformità delle planimetrie e dei dati catastali alla situazione di fatto dell’immobile. Per procedere alla vendita il Notaio deve preliminarmente controllare che l’intestazione catastale corrisponda alla reale proprietà, quale risultante dai Registri Immobiliari.

LA DISCIPLINA LEGALE DEL PREZZO DI VENDITA

La disciplina legislativa del prezzo è complessa: la prassi nel passato è stata quella di indicare negli atti notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell’immobile ma la disciplina legale e lo stesso interesse dell’acquirente avrebbero imposto di dichiarare l’intero e reale prezzo di vendita.

La legge di registro ora prevede che, se le parti indicano il prezzo reale, limitatamente alle vendite a favore di persone fisiche (immobili ad uso abitativo con relative pertinenze), possono optare per la liquidazione dell’imposta sul “valore catastale”, che normalmente è più basso del prezzo di vendita. In ogni caso, anche per le vendite da società, qualora venga occultato anche in parte il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica una sanzione amministrativa da due a quattro volte l’imposta evasa, riducibile, ove vi sia adesione senza ricorsi.

E’ evidente che tale occultamento può risultare da un controllo degli assegni emessi dalla Banca e/o da un controllo dei conti correnti del venditore e/o dell’acquirente, oppure da un controllo effettuato dall’Amministrazione sul “valore normale” del bene venduto.

Nel caso di acquisto di prima casa, con l’imposta ridotta al 2% se l’acquisto è da privati, 4% nel caso la vendita sia soggetta a I.V.A., non è conveniente correre tale rischio. Occorre anche considerare che, in caso di infedele dichiarazione del prezzo, si corre il rischio civilistico della revocatoria dell’acquisto in almeno due casi: fallimento del venditore e nel caso di lesione “ultra dimidium” (prezzo dichiarato inferiore di oltre metà al reale). Alla luce di tali elementi occorre sempre attentamente valutare se il “risparmio fiscale” è commisurato al fatto di mettere a rischio il proprio acquisto.

Una recente disposizione ministeriale, inoltre, ammette la deducibilità degli interessi del mutuo, per un ammontare di capitale mutuato che non superi l’ammontare del prezzo dichiarato in atto. In base a recenti disposizioni legislative (Decreto Legge n. 223 del 4-7-2006, convertito con modificazioni della Legge 248 del 4/8/2006) è necessario indicare analiticamente in atto tutti gli estremi di pagamento del prezzo (individuando assegni, bonifici etc.) per pagamenti effettuati a partire dal 4 luglio 2006, nonchè gli estremi del pagamento di eventuali intermediazioni (Agenzie): in caso di mancata o infedele dichiarazione è applicabile alle parti una sanzione da Euro 500,00 a Euro 10.00,00 oltre all’accertamento in base al valore normale del bene.

I PATTI

Nell’Atto sono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente. Di solito si tratta di servitù e parti comuni.

I diritti e doveri delle parti

Nell’atto di compravendita si disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice.
In particolare si disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e la parte venditrice garantisce la regolarità catastale e urbanistica.

Obblighi della parte venditrice

La parte venditrice è tenuta a consegnare alla parte acquirente i titoli di acquisto della proprietà e tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile ed all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio. Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare e deve dare incarico al notaio per reperirla, a proprie spese, al fine di superare l’impasse.

Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.

Obblighi della parte ACQUIRENTE

La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, a mezzo assegni circolari, o nei termini indicati nel contratto preliminare ove vi sia una dilazione del prezzo. Giova ricordare che pagamenti in denaro contante sono ammessi solo per importi inferiori ad Euro 2.000,00.

L’ordine di bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo, se non effettuato immediatamente è ad ogni effetto una dilazione di pagamento, con i relativi rischi per la parte venditrice, che si vedrà accreditare la somma dopo 20/30 giorni, salvo i casi di sopravvenuta mancata erogazione del mutuo per cause dipendenti dall’istruttoria bancaria e/o per sopravvenuta carenza di requisiti per l’erogazione del mutuo, che possono causare il blocco del bonifico bancario.

Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice, non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge. 

Deposito del prezzo al Notaio

In base ad una recente disposizione legislativa una delle parti può richiedere obbligatorio il deposito del prezzo presso il Notaio, al fine di garantire l’acquirente da eventuali vendite plurime da parte del venditore e/o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, sequestri o altro) nel periodo intercorrente fra la stipula dell’atto e la trascrizione nei Registri Immobiliari. Il prezzo sarà sbloccato solo dopo che l’acquisto sarà definitivo e sicuro per l’acquirente con la trascrizione dell’atto senza pregiudizi.

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